Jeanbrun vs Denormandie en 2026 : quel dispositif choisir ?

Le paysage de la défiscalisation immobilière en 2026

Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs immobiliers se tournent vers de nouveaux dispositifs. En 2026, deux options principales s'offrent à eux : le dispositif Jeanbrun (pour le neuf) et le dispositif Denormandie (pour l'ancien avec travaux).

Le dispositif Jeanbrun : le successeur du Pinel

Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun instaure un nouveau statut de bailleur privé. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt, le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal : chaque année, l'investisseur déduit une fraction du prix d'acquisition de ses revenus locatifs.

Caractéristiques principales

• Amortissement : 3 à 5,5 % par an selon le niveau de loyer pratiqué
• Logement : neuf (ou ancien réhabilité avec DPE A ou B)
• Location : nue, à titre de résidence principale, engagement minimum 9 ans
• Échéance : acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

Le dispositif Denormandie : pour l'ancien avec travaux

Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, le Denormandie conserve une logique similaire au Pinel : réduction d'impôt en pourcentage du prix d'acquisition (travaux inclus).

Caractéristiques principales

• Réduction d'impôt : 12 à 21 % selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans)
• Logement : ancien avec travaux, dans les villes éligibles (Action Cœur de Ville)
• Plafonds : loyers et ressources du locataire plafonnés

Quel dispositif choisir ?

Le choix dépend de plusieurs facteurs :

• Type de bien : neuf → Jeanbrun, ancien avec travaux → Denormandie
• Situation fiscale : l'amortissement (Jeanbrun) réduit les revenus imposables, la réduction d'impôt (Denormandie) réduit l'impôt directement
• Zone géographique : Denormandie est limité aux villes moyennes éligibles

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